马耳他房产购置全流程详解：从出价到交钥匙

本指南旨在为您提供一个清晰、分步骤的路线图，详细拆解从出价到拿到钥匙的每一个环节，帮助您安全、顺利地完成这项重大投资。

第一阶段：准备阶段 —— 在您出价之前

谋定而后动。在看到心仪的房产并准备出价前，请务必完成以下准备工作。

第1步：确定您的总预算

您的总预算 不等于 房产价格。请务必将以下附加成本考虑在内： * 印花税 (Stamp Duty)：通常为房价的5%。 * 公证人费 (Notary Fees)：通常为房价的1% - 2.5%，按比例计算。 * 其他杂费：如土地注册费等。 * 融资准备：如需银行贷款，强烈建议您先与银行接洽，获得一份“原则性批准”(AIP - Approval in Principle)，了解您可以获得的最高贷款额度。

第2步：[至关重要] 选择您的公证人 (Public Notary)

这是您在出价前就应该完成的关键一步。 * 谁来选择？ 在马耳他，公证人由买方指定和聘请。 * 为何重要？ 公证人是您的法律代表，其核心职责是进行尽职调查，确保您购买的房产产权清晰、合法合规，从而保护您的根本利益。切勿使用卖方或中介推荐的公证人。

第二阶段：协议阶段 —— 锁定交易

当您找到心仪的房产并与卖方就价格达成一致后，激动人心的法律流程正式开始。

第3步：签订初步销售协议 (Konvenju / Promise of Sale)

这是马耳他购房流程的“心脏”，也是最关键的环节。

• 流程：您的公证人会召集买卖双方，起草并签署这份具有法律约束力的初步协议。
• 核心内容：
  1. 锁定价格与房产：明确交易的房产和双方议定的最终价格。
  2. 设定交割期限：协议会规定一个最终签署正式房契的日期，通常为3到6个月。
  3. 列明附加条款 (Subject to Clauses)：这是保护买方的最重要工具。您的公证人会根据您的情况加入条款，例如：
     • “本协议待银行发放正式贷款批准后完全生效。” (Subject to bank loan approval)
     • “本协议待所有建筑许可经核实无误后生效。” (Subject to satisfactory permit searches)
• 支付定金 (Deposit)：签署Konvenju时，您需要支付一笔通常为房价10%的定金。这笔款项通常由您的公证人或房产中介在一个专门的账户中代为保管，直到最终交易完成。

第4步：支付第一笔印花税

在签署Konvenju后的21天内，您必须通过您的公证人，向马耳他税务部门缴纳房价1%的印花税。这是总印花税（5%）的一部分，一旦支付，通常不可退还。

第三阶段：尽职调查阶段 —— 公证人的核心工作

在签署Konvenju之后、最终交割之前的这几个月，是您的公证人为您进行尽职调查的时期。

第5步：公证人进行法律与规划检索

您的公证人会开展两项核心调查： * 业权调查 (Title Searches)：公证人会深入土地注册处和公共登记处，核实： * 卖方是否是该房产的唯一合法所有者。 * 房产上是否有任何未偿清的抵押贷款、债务、第三方权益或诉讼。 * 规划许可调查 (Planning Authority Searches)：公证人会核实该房产的现状是否与规划局批准的图纸和许可完全一致，确保没有非法建筑或违规改建。

第66步：买方敲定银行贷款

如果您需要贷款，您需要向银行提交已签署的Konvenju副本，以获得银行的最终、无条件的贷款批准信。

第四阶段：交割阶段 —— 成为正式业主

当所有尽职调查顺利完成、贷款也已批准后，就来到了最终交割的时刻。

第7步：签署最终销售房契 (Final Deed of Sale)

• 地点：通常在您的公证人办公室或银行（如果涉及贷款）。
• 流程：
  1. 公证人向双方宣读最终的房契条款。
  2. 您通过银行本票或转账，向卖方支付剩余的90%房款。
  3. 您向公证人支付剩余的4%印花税和公证人费用。
  4. 双方在房契上签字。
• 交接钥匙：签字完成后，卖方将房产的钥匙正式交给您。从这一刻起，您就是房产的合法主人了！

第8步：注册

交易完成后，您的公证人会负责将最终房契在土地注册处进行注册，将房产的业权正式转移到您的名下。

购房总成本一览

注意：马耳他政府会不时推出针对首套房购买者、特定区域房产的印花税减免政策，请务必向您的公证人咨询最新的优惠政策。

免责声明：本指南旨在提供信息参考，不构成任何法律或财务建议。所有房产交易都应在专业公证人和法律顾问的指导下进行。